房企面临偿债压力 偿债压力之下成本持续走高

来源:东方财富去 | 2020-01-13 10:55:36

经历一年紧缩的融资环境,房地产行业终于迎来海外发债的窗口期。

1月10日,又有两家内房股宣布发行美元债——旭辉控股集团和建业地产分别发行1.67亿美元及2亿美元的优先票据,发债年利率为6%和7.25%。

今年房企海外融来势汹汹

据《证券日报》记者不完全统计,1月7日至1月10日,在4天的时间内,共有15家在港股上市的内地房企发布美元融资计划,总规模高达61.92亿美元,其中不乏碧桂园、融创中国和佳兆业集团等大型房企。照此计算,2020年前10天,房企发布的海外融资规模就超过了2019年、2018年全年海外融资额的8%和12%,可谓来势汹汹。

据Bloomberg统计,按照BICS行业分类,2020年中国房地产企业海外债到期规模达到294.65亿美元,约合2063亿元人民币。

中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,整体看,房地产行业资金仍然紧张,受海外负利率环境影响,近期美元融资成本明显降低。为了应对未来的市场变化,房企抓紧窗口期,在年初加快储备资金。他预计,继2019年房企美元债刷新纪录后,2020年美元融资将继续在高位运行。

发债利率分化仍是大趋势

值得注意的是,从近日房企发布的融资公告看,去年利率高企的发债环境有所缓和。近期房企发布美元债的平均利率为6.52%,共计12家房企发债利率低于8%,对比2019年,地产公司发行美元债的平均息票率为8.28%,最高发债年利率更高达15.5%。

“融资成本降低和海外降息大通道开启等因素有关,国内市场看,降准等也会对融资成本产生一定影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,房企扎堆1月份窗口期发行海外债,可以看出审批加速,说明海外融资的管控有所减轻,后续在港上市的房企融资空间将增大。

虽然平均发债利率降低,但发债利率分化仍是大趋势。龙湖地产以3.375%和3.85%的超低年利率分别发行2.5亿美元及4亿美元的优先票据,延续一贯的低成本融资。目前,龙湖地产是中国唯一获得三家国际信用评级机构投资级评级的民营房企,而融资成本与信用评级挂钩。与之相对的是,佳兆业集团和金轮天地控股发债成本略高,年利率分别为10.5%和12.95%。

张大伟向《证券日报》记者表示,对于经营稳健的企业来说,融资成本有望继续降低,但对于杠杆率比较高的企业来说,最近融资压力有所增加。

事实上,因额度受限,美元债并不是房企主要的资金来源。但在2019年,境内各项融资渠道收紧,使得美元债成为部分房企重要的资金补充,中原地产研究中心统计数据显示,2018年去年,房企海外融资只有496亿美元,在2019年全年却高达752亿美元,同比上涨52%。

克而瑞披露的数据显示,2019年TOP11-30梯队房企的境内发债规模同比大幅下降46%,占年发债总量比例从2018年的40%下滑至29%;境外债规模则同比上升了80%,占比从2018年的25%上升至32%。这一梯队的房企,呈现出高杠杆属性,发债利率偏高。

2020年进入“借新还旧”阶段

发行美元债暂缓了房企的资金压力,但还钱的日子正在逼近。

久经财经数据显示,2019年去年,共有92家地产公司发行了228只美元债,其中,将有17只美元债将于2020年到期,规模合计47.5亿美元,占比超过6%。从月度分布上来看,2019年3月份和2019年11月份略高,其中2019年3月到期规模超过40亿美元,约合人民币280亿元,不少房企将面临偿债压力。

作为发债大户,中国恒大海外债务2020年到期规模最高,预计需偿还金额高达33.7亿美元,泛海控股次之,2020年到期债务约12.8亿美元。此外,绿地中国、中国奥园等房企2020年海外债待偿金额也不低于10亿美元。

2019年7月9号,发改委办公厅发布778号文,房企海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,理论上房企海外债融资进入“借新还旧”的阶段。这或许是2020年的钟声刚刚敲响,房企就扎堆发债的重要推力之一。

在行业集中度不断加剧的背景下,房企纷纷开启规模化发展模式,而高周转则是对房企资金链的考验。

融资对于房企的重要性不言而寓。在刚刚过去的上半年,房企融资环境经历了一季度的相对宽松到二季度的逐步收紧的过程。对于数量众多的中小房而言,如何保卫“钱袋子”才是继续走下去的保证。进入下半年,再次传来地产融资收紧的消息。那么,在下半年面临偿债和冲刺年度业绩双重压力的房企,靠什么来保证资金链的稳固?

在刚刚过去年的上半年,房地产融资市场的表现可谓跌宕起伏。至6月份,房企融资总额环比上涨,外币融资金额增多,融资状况十分不稳定。

今年一季度,房企融资出现了“小阳春”。但从4月份开始情况急转直下,尤其是5月17日银保监会发布的23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。在此背景下,房企融资额“断崖式”下滑。

《每日经济新闻》记者注意到,在巨大的偿债压力紧逼之下,房企的融资成本也持续走高。

融资上演“过山车”

上半年房地产融资市场跌宕起伏,似上演“过山车”。

今年一季度,整体融资环境延续了2018年底的回暖趋势,房企融资出现了“小阳春”。然而,情况从4月份开始急转直下。随着金融机构违规放款给房地产市场的事件频出,以及土地市场上高溢价地块的多次出现,房企的融资环境开始有所收紧。

5月17日,银保监会发布了23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。在此背景下,信托贷款余额在经历了3、4月份短暂的反弹后又于5月再次回落。作为房企融资的重要组成部分,信托贷款余额的波动有着一定的风向标作用,也反映了融资环境的变化。

据同策咨询监测数据不完全统计,2019上半年,95家典型房企融资总额为6613亿元,同比下降11.12%,环比则增长了7.35%。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出,房企融资在一二季度的表现有明显差异——一季度“井喷式”发展,尤其在公司债方面表现突出;从5月份开始,房企融资额呈现“断崖式”下跌,环比降幅在50%以上,6月份数据还在继续往下走。

究其原因,同策咨询表示,一季度延续了2018年11月开始的融资回暖趋势,融资额达到2016年以来的峰值,同比增长15%;而二季度融资环境再收紧,使得房企在二季度的融资总量大幅减少,达到2016年以来的最低值,从而使得上半年整体的融资额也同比有所下滑。

具体到企业来看,上半年50%的房企融资规模同比增加,而仅有32%的房企融资增幅超过50%。

同策咨询分析认为,一半房企的融资规模有所减少,这一方面是因为政府在4月份开始收紧了融资政策,同时企业本身也有去杠杆的需求;另一方面,整体融资成本的持续上升也让部分企业对于加大融资规模望而却步。

统计数据显示,2019上半年融资超百亿元的房企有23家,同比减少7家。大规模融资的主要是龙头房企,以及在上半年快速扩张的企业。

克而瑞研究中心总经理林波告诉《每日经济新闻》记者,一季度一些城市房价有上涨趋势,企业在拿地时的确拿了一些高溢价地块。而随着融资渠道收紧,一定程度上也是为了端正预期,强调“房住不炒”的核心基调——冲得太快就要收一下。

偿债高峰期“压顶”

在2018年5月发改委以及财政部出台的相关限制境外债用途的政策下,境外发债量曾在2018年下半年出现“骤减”。但由于境内环境的持续收紧,且房企在2019年面临偿债高峰期,2018年底2019年初,房企不得不再次向海外举债。

克而瑞统计显示,2015年公司债及中期票据发行量较大,多数企业的债券期限在3~7年,2019年房企面临偿债高峰期。今年上半年到期债券2108亿元是2018年全年到期债券的93%,大部分房企不得不再次举债偿还旧债,导致2019年上半年发起发债量上升较大。

2019年下半年,房企的到期债券为1706亿元,到期债券总量属高位;到2020年下半年和2021年上半年,房企的偿债压力进一步上升,到期债券均突破3000亿元,届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。

从95家典型房企债券类融资监测的情况来看,2019年上半年房企境内外债券类融资总额4139亿元,占2018年全年的57.3%。其中,境内发债1331亿元,占2019年境内外发债总量的32%;境外发债2808亿元,占比68%,相较于2018年上升了20个百分点。

从房企单月的发债情况来看,房企的融资环境自2018年11月以来便有转暖迹象,这一状况一直延续到2019年4月份,单月发债量均接近800亿元及以上。再加上今年以来房企的多数债券到期,房企于2019年前4月的发债量较大,其中2019年1月的发债量更是达到近两年以来的峰值。

值得注意的是,7月初房企再现集中式海外举债。记者不完全统计,7月上旬,近20家房企海外融资总额近100亿美元。

记者发现,目前龙头房企普遍融资成本在7.5%~8%之间,小型房企融资成本在10%~12%之间;而美元债的平均成本在8.9%左右,加上通道费用,的确成本压力较大。

“融资环境持续收紧,让企业资金链压力加大,从其他渠道补充现金流是必然选择。”一位机构人士表示,从更长期的时间线看,这种“不得不为之”的紧迫感更明显。

杨科伟指出,如果境外融资出现问题,房企资金链可能有风险,而机构可能会立马“断贷”。但不管是银行、私募基金还是资产管理公司,对于每一家公司都有风控管理体系,并且标准不一样,。

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