掘金万亿蓝海 物管要跨“三重门”

来源:和讯财经 | 2018-05-12 10:16:01

当下的商业环境,一天就可以书写一个改变世界的故事。几十年过去,物管行业要面对的也不再是你交物业费、我帮你打扫的简单问题。多家上市物管公司财报显示,它们从未跟上母公司的脚步,靠抱母公司大腿维持生计。不论是思考是否继续靠母公司输血续命,还是接受互联网的改造,以及资本的洗礼,折射的都是物管行业对眼前和未来的焦虑。

大多数靠母公司输血

自1981年,第一个物业管理公司在深圳落地生根后,物业管理行业在中国已经行走了近四十年。

这个一直似乎与新鲜事物没什么关联的行当,在2014年迎来了第一次巨变——第一家从母公司独立分拆上市的物业管理公司彩生活,以其依托社区微商圈的商业模式和远超地产业务的盈利率,吸引了大量资本关注。

值得一提的是,彩生活曾经放言零物管费可行而被同行斥为“异端”。面对这个“异端”,物业公司变得更加纠结了:是做好本职工作,当好房企后勤管家,缺钱向母公司伸手要,还是追求盈利变身房企的现金牛?

多年过去,大多数物业公司走的都是一条本本分分的路。

由于房企的物业公司是从地产主业中剥离出来的,因此在很长一段时间内,这些物业公司的主要客户依旧是自己的母公司。

以碧桂园物业为例,此前的招股书中显示,截至2016年3月31日,碧桂园物业的收费管理面积为7693.95万平方米,其中由碧桂园集团开发的物业收费管理面积为7472.91万平方米,占总收费管理面积的97.13%。中海物业此前披露的数据也显示,中海物业营收94%来自传统的物业管理服务,其中81.5%的服务来自包干制。而其90%的业务均来自控股股东或同系联营公司。分拆上市后,除了集团物业管理,还将有大量的合作机会。

据中国物业管理协会与中国指数研究院发布的《2016中国物业服务企业百强研究报告》,中国百强物管企业中有超过60%的企业具有房地产开发背景,排名前几位的万科物业、绿城物业、保利物业、碧桂园物业、中海物业等均是知名房地产开发商旗下的子公司,这些母公司的企业很多是年销售额超过千亿元的大房企。

据了解,物业公司的扩张通常有两种模式,一是依靠母公司自持物业以及收购物业公司;二是对外输出品牌,或者输出平台、管理经验和模式,从而换来更多的业务。不过,不论是哪一种扩张,对于物业公司而言都存在一定的难度。

在行业人士看来,与单纯的物业管理服务相比较,母公司给予的服务面积是这些开发商物业公司的天然优势,然而着眼于长远,如何摆脱对母公司的依赖、更好地实现品牌的输出决定着物业公司的未来。

战场从线下转到线上

传统物业管理的一大特点便是劳动密集。业内人士坦言,旧模式将精力集中于保安、清洁,因物业费收入难以上涨而人力成本不断上升,利润空间被不断压缩。

中国指数研究院统计显示,物管行业中包含清洁卫生、秩序维护等在内的人工成本占比一般来说高达70%,然而一边是劳动力成本升高已成趋势,一边是国家对于物业管理费收取给予指导价,传统物管企业仅靠基础服务难以生存。

天津市南开区一家物业公司的负责人告诉新金融观察记者,公司80%以上的员工学历为中专以下。“这个行业技术含量低,很多年轻人到这里都是为了过渡一下,为找新的工作做准备,所以近二十年来,公司的员工流失率非常高。新来的员工又要重新培训,公司实际上付出了很多成本。”

“已经连续两年没有给员工发年终奖,毕竟连我自己都没赚到什么钱。”上述物业公司负责人说,“作为一个小型物业公司,不太可能花那么多钱找科技公司开发一个软件给业主使用,所以能维持现状就算很好了。”

目前,多数物管企业的运营举步维艰,如果不自己想办法赚钱基本上都是亏损。当然,龙湖、万科等品牌地产公司不会坐视自家的物管企业亏本运营,大多以“品牌维护费”的名义给予补贴,业主实际上享受了比物业费定价更高的服务标准。

然而,这一模式也有隐忧,一旦地产公司完成开发撤走,不再给予补贴,更换物管企业将成为必然。对业主来说,要么物业费大幅上涨,要么物业服务标准大幅走低,哪一种结果都难以接受。

在互联网+时代,物管企业纷纷加强智慧平台建设,引入新技术改造业务形态,似乎看到了走出困境的希望。

相关数据显示,2016年,百强物管企业智能化投入均值达到478万元,同比暴增近80%,停车场管理、能耗管理、人脸识别系统在提升服务质量的同时减少了基础服务对人力的依赖,显著改善了物管企业经营状况。截至2017年,百强物管企业中拥有APP的企业数量占比超过63%,使业主足不出户便可实现报修、缴费、订餐、洗衣、购物等服务。

在行业加速升级的大背景下,物管企业的顾问咨询、社区服务、工程服务等多元经营业务也步入上升通道,成为营收的重要增长点。2016年,在百强物管企业的收入构成中,多元经营收入均值同比增长19.98%,贡献净利润均值同比增长47.6%。与基础物业服务对比,多元经营以17.28%的收入占比创造了39.24%的净利润,盈利能力凸显。部分明星物管企业甚至借此实现了超40%的毛利率和超20%的净利率,显露出科技企业的财务特点。

兴业证券(601377,股吧)经济与金融研究院副院长张忆东表示,近年来百强物管企业整合多方资源不断丰富社区服务,收入占增值业务比重高达47.84%,其中包括社区空间运营、社区金融、电商、家政、教育、养老等。与此同时,百强物管企业凭借丰富的管理经验和先进的管理技术开展顾问咨询和工程服务业务,收入占比分别为20.36%、16.28%。

以在港上市的物管企业彩生活为例,

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